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Bäuerliches Bodenrecht

Bäuerliches Bodenrecht

Wo finde ich den vollständigen Gesetztestext des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB)?
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB)

Was soll mit dem BGBB erreicht werden?
Das BGBB bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und die Struktur der schweizerischen Landwirtschaft zu verbessern, damit diese nachhaltig und trotzdem leistungsfähig ihren Verfassungsauftrag erfüllen kann. Im Hinblick auf dieses Ziel wird die Stellung des landwirtschaftlichen Selbstbewirtschafters und des Pächters beim Kauf von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken gestärkt. Zudem sollen übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden (übersetzter Preis) bekämpft werden.

Wie sollen die Ziele des BGBB erreicht werden?
Das BGBB enthält Bestimmungen über den Kauf von landwirtschafltichen Gewerben und Grundstücken, über die Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken (Belastungsgrenze) sowie über die Teilung von landwirtschaftlichen Gewerben (Realteilungsverbot) und die Zerstückelung von landwirtschaftlichen Grundstücken (Zerstückelungsverbot).

Bestimmungen im öffentlichen und im Privatrecht
Das BGBB enthält privatrechtliche und öffentlichrechtliche Bestimmungen. Im privatrechtlichen Teil sind hauptsächlich der Verkehr von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken in der Erbteilung sowie die Vorverkaufsrechte geregelt. Der Vollzug des privatrechtlichen Teils obliegt vorwiegend den Grundbuchämtern und den Notariaten. Bei diesen Amtsstellen sind auch detaillierte Auskünfte erhältlich.

Im öffentlichen Teil sind die Bestimmungen über das Realteitlungsverbot und Zerstückelungsverbot und über den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken enthalten. Für den Vollzug des öffentlichrechtlichen Teils ist das Landwirtschaftsamt verantwortlich, wo auch weitergehende fachliche Auskunft erteilt wird (Bewilligungsverfahren).

Welche Grundstücke sind dem BGBB unterstellt?
Den Bestimmungen des BGBB sind alle Grundstücke unterstellt, die sich vollständig oder teilweise ausserhalb der Bauzone befinden und grösser als 25 Aren (2'500 m2) sind. Rebgrundstücke fallen bereits ab einer Fläche von 15 Aren (1'500 m2) in den Geltungsbereich des BGBB. Kleine Grundstücke und solche der Bauzone sowie Wald sind dem BGBB nur dann unterstellt, wenn sie zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Bei Grundstücken in der Bauzone ist zusätzlich erforderlich, dass darauf landwirtschaftliche Bauten oder Anlagen stehen.

Was ist ein landwirtschaftliches Gewerbe?
Einzelne oder mehrere landwirtschaftliche Grundstücke zusammen können ein landwirtschaftliches Gewerbe darstellen. Voraussetzung dazu ist, dass sie zusammen mit Gebäuden und Anlagen eine Gesamtheit bilden und der landwirtschaftlichen Produktion dienen. Die Bewirtschaftung muss landesüblich sein und mindestens eine Standartarbeitskraft (SAK) beanspruchen. Die SAK-Werte sind in der Landwirtschaftlichen Begriffsverordnung und in der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht aufgeführt.

Wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe länger als sechs Jahre parzellenweise verpachtet ist und dafür eine behördliche Beweilligung vorliegt (Pachtgesetz), verliert es seine Gewerbeeigenschaft und wird nur noch als Summe von landwirtschaftlichen Grundstücken behandelt.

Wer ein schutzwürdiges Interesse hat (Eigentümer, Erben, Pächter) kann beim Landwirtschaftsamt feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe besteht oder ob der Betriff "landwirtschaftliches Gewerbe" noch zutrifft. Entsprechende Gesuchsformulare sind bei der Grundbuch- und Notariatsverwaltung erhältlich.

Welche Grundstücke sind den Bestimmungen des BGBB unterstellt?
Der Geltungsbereich des BGBB richtet sich weitgehend nach dem Zonenplan. Alle Grundstücke, die sich ganz oder teilweise ausserhalb der Bauzone befinden, sind den Bestimmungen des BGBB unterstellt. Kleinere Grundstücke mit weniger als 25 Aren Fläche sowie Wald- und reine Bauparzellen fallen nur dann in den Geltungsbereich des BGBB, wenn sie zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören.

Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder die gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Das Landwirtschaftsamt stellt auf Gesuch hin fest, ob ein landwirtschaftliches Grundstück vorliegt (Bewilligungsverfahren)

Bin ich Selbstbewirtschafter?
Als Selbstbewirtschafter gilt, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet. Für die Selbstbewirtschaftung geeignet ist, wer die entsprechenden Fähigkeiten besitzt.

Als Selbstbewirtschafter gelten nicht nur aktive Landwirte, sondern auch Pferde-, Ziegen-, Schweine- oder Schafhalter. Wesentlich ist, dass insbesondere ein Hobbytierhalter über praktische Erfahrung in der Tierhaltung und Landbewirtschaftung verfügt. Zudem muss die zum Kauf vorgesehen Landfläche ein angemessenes Verhältnis zum Futterbedarf des vorhandenen Tierbestandes aufweisen.

Realteilungsverbot
Das Realteilungsverbot besagt, dass von landwirtschaftlichen Gewerben nicht einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile abgetrennt werden dürfen. Es ist ein zentrales Instrument des bäuerlichen Bodenrechts, das verhindert, dass die Struktur der bestehenden landwirtschaftlichen Gewerben verschlechtert wird. Unter klar festgelegten Voraussetzungen ist es möglich, eine Ausnahmebewilligung vom Realteilungsverbot zu erteilen (z. B. Bauland abtrennen) (Bewilligungsverfahren).

Zerstückelungsverbot - darf ich landwirtschaftliche Grundstücke aufteilen?
Grosse Grundstücke sind rationeller und günstiger zu bewirtschaften als kleine. Diesem Umstand trägt das Zerstückelungsverbot Rechnung, indem es die Aufteilung von landwirtschaftlichen Grundstücken in Teilstücke von weniger als 25 Aren nicht zulässt. Wie beim Realteilungsverbot ist es auch hier möglich, unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmebewilligungen zu erteilen (z. B. Bauland) (Bewilligungsverfahren).

Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes oder Gewerbes
Wer ein landwirtschaftliches Grundstück oder Gewerbe kaufen will, braucht dazu eine Bewilligung, Diese kann erteilt werden, wenn der Erwerber Selbstbewirtschafter ist, innerhalb von 10 km Fahrdistanz zum Kaufsobjekt wohnt und der Preis nicht übersetzt ist. Beim Kauf eines landwirtschaftlichen Gewerbes fällt die Distanzvorschrift weg. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück nicht an den Pächter verkauft, hat dieser ein Vorkaufsrecht, wenn er länger als sechs Jahre Pächter ist und ein landwirtschaftliches Gewerbe bewirtschaftet.

Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks innerhalb der Verwandtschaft ist nicht bewilligungspflichtig und löst auch das Vorkaufsrecht des Pächters nicht aus.

Übersetzer Preis
Der Erwerbspreis gilt als übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als fünf Prozent übersteigt.

Ertragswert
Der Ertragswert entspricht demjenigen Kapital, das bei landesüblicher Bewirtschaftung aus der landwirtschaftlichen Produktion verzinst werden kann. Der Ertragswert spielt bei der Hofübergabe, bei den Steuern und bei der Finanzierung (Belastungsgrenze) eine wichtige Rolle.

Belastungsgrenze
Als Massnahme gegen die Überschuldung dürfen landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe nur bis zur Belastungsgrenze mit Grundpfandrechten belastet werden. Die Belastungsgrenze entspricht dem um 35 Prozent erhöhtem landwirtschaftlichen Ertragswert. Nichtlandwirtschaftliche Teile (Restaurant, Werkstätte, usw.) werden mit dem Mietwer in die Belastungsgrenze eingerechnet.

Vorgehen für die Schätzung des Ertragswertes und die Festlegung der Belastungsgrenze
Im Verkehr mit Banken und anderen Institutionen, die grundpfandgesicherte Darlehen gewähren, ist die Belastungsgrenze nur dann gültig, wenn die dazugehörende Ertragswertschätzung vom Landwirtschaftsamt genehmigt worden ist. Die Schätzung des Ertragswertes läuft in folgenden Schritten ab:

Entlassung aus den Bestimmungen des BGBB
Das BGBB legt fest, dass für alle Grundstücke, die sich teilweise oder vollständig ausserhalb der Bauzone befinden, eine Belastungsgrenze gilt. Dies unabhängig davon, ob es sich um landwirtschaftliche Grundstücke handelt oder nicht. In bestimmten Fällen besteht die Möglichkeit, auf Gesuch hin die bodenrechtlichen Einschränkungen aufzuheben. Es handelt sich damit um eine Feinabstimmung, wo von Fall zu Fall entschieden wird, ob die Voraussetzungen für eine BGBB-Entlassung erfüllt sind. Ordnet das Landwirtschaftsamt die BGBB-Entlassung an, versieht das Grundbuchamt die betreffende Parzelle mit der Anmerkung "dem BGBB nicht unterstellt".
Wichtig: Die Entlassung einer Parzelle aus den Bestimmungen des BGBB ändert nur das Verhältnis zum BGBB. Es handelt sich nicht um eine Umzonung im Sinne des Bundesgesetzes über die Raumplanung. Auch baurechtlich kann durch eine BGBB-Entlassung nichts abgeleitet werden.

Bewilligungsverfahren
Alle Gesuchsformulare sind bei der Grundbuch- und Notariatsverwaltung erhältlich. Dieses bereitet die Formulare vor, indem es alle ihm bekannten Angaben aufführt. Die Gesuchsformulare sind durch den Gesuchssteller zu vervollständigen und mit allfälligen zusätzlichen Unterlagen (Pläne, Gutachten, Verträge, usw.) dem Landwirtschaftsamt einzureichen. Dieses entscheidet auf Grund der eingereichten Unterlagen und - wo nötig - weiterer Abklärungen. Der Entscheid wird dem Gesuchssteller und allenfals weiteren Berechtigten eröffnet und dem Grundbuchamt sowie der Aufsichtsbehörde - dem Departement für Inneres und Volkswirtschaft - zugestellt. Innerhalb einer Frist von 30 Tagen haben die Berechtigen die Möglichkeit, bei der Rekurskommission für Landwirtschaftssachen Rekurs einzureichen. Die nächsten Beschwerdeinstanzen sind das Verwaltungsgericht und das Bundesgericht.